[경제] 흥미로운 경제 용어#5 (feat. 부동산 LTV, DTI, DSR)

 

우리나라에서 부동산 시장의 움직임은 촉각을 곤두세우고 지켜봐야 하는 항목 중 하나라고 생각합니다. 부동산은 그 특성 상 금액이 매우 크고, 전국 아파트 매매 가격에 따라 다양한 부동산 규체 정책이 나오기 때문입니다. 금리에도 굉장히 큰 영향을 주고받기도 하고요. 다음은, 한국 부동산원에서 확인한 '최근 1년간 전국 아파트 매매·전세가격 지수 및 변동률 추이' 그래프입니다. 

최근 1년간 전국 아파트 매매·전세가격 지수 및 변동률 추이 (출처 : 한국부동산원)

 

2023년 8월부터 2024년 8월까지 1년 동안의 전국 아파트 매매 및 전세가격 지수 변동률을 요약하면 다음과 같습니다. 

- 매매가격변동률 : '23년 12~'24년 05월까지 마이너스(-)를 기록한 구간이 있으나 최대 -0.1%에도 도달하지 못함 
- 전세가격변동률 : 전체 구간에서 플러스(+)를 기록하나, 매매가격변동률이 낮았을 때 전세가격의 상승폭도 크게 하락 
- 매매/전세가격지수 : 일정 시점을 100%로 했을 때 전 구간에서 100% 이하로, 해당 시점보다 가격이 전반적으로 낮았음. 전세가격지수가 전 구간에서 매매가격지수대비 낮음 

매매 및 전세가격지수의 경우 특정 시점 기준으로 산출되는 값인데, 해당 자료에서 지정일을 알 수 없어 명시할 수 없었습니다. 

저는 위 자료를 보고 부동산에 더욱 관심을 가져야겠다는 생각이 들었는데요. 그 이유는, 상승 시기가 더 길고 폭도 더 크다는 것이 보이기 때문입니다. 물론, 보여드린 자료는 최근 1년 기준이므로 좀 더 장기적인 관점에서 다룬 자료도 확인할 필요가 있겠습니다. 

금액이 커 그동안 가까이 하기 힘들었던 부동산에 한발짝 가까워지기 위해서 오늘은 부동산 관련된 용어를 정리해보았습니다. 

 

1. LTV (loan to value ratio) 

- LTV = (대출가능금액/담보주택의 시세)*100 

LTV는 담보인정비율로써, 우리나라에서는 주로 주택가격에 대한 대출 비율로 통용됩니다. 규제 지역에 따라 서로 다른 LTV가 적용되는데요. 예를 들어 LTV가 40%라고 하면, 9억원 주택의 경우 3억 6천만원(9억*0.4)까지 대출이 가능합니다.  

 

2. DTI (Debt To Income) 

- DTI = [(전체 주택 담보 대출의 연간 원리금 상환액 + 신용대출, 카드론, 대부대출 등의 연간 이자액)/소득]*100 

총부채상환비율이라고도 부르는 DTI는, 주택담보대출 차주의 원리금상환능력을 감안하여 대출 한도를 설정하기 위헤 도입된 규제 비율입니다. 즉, 주택담보대출을 제외하고 다른 대출(위 공식에 표현된 신용대출, 카드론, 대부대출 등)로 인한 이자가 많다면 주택담보대출 상환도 어려울 수 있다고 보는 것입니다. 

예를 들어 주택담보대출 연간 원리금 상환액이 1,000만 원, 신용 대출 이자가 1000만 원인데 연소득이 5,000만 원이라면 40%인 상황입니다. 

 

3. DSR (Debt Service Ratio)

- DSR = [(전체 주택 담보 대출의 연간 원리금 상환액 + 신용대출, 카드론, 대부대출 등의 연간 원리금 상환액)/소득]*100 

DSR은 총부채원리금상환비율이라고 합니다. DTI에서는 기타 부채의 이자 상환액만 평가하나, DSR은 기타 대출의 원리금까지 모두 포함하는 개념이라는 차이가 있습니다. 2018년 하반기부터 DSR 규제 적용 범위를 확대하는 제도가 생겨나면서 DSR이 가장 친숙한 분들도 있을 것 같습니다. DTI보다 값이 더 높습니다. (DTI 대비하여 분자에 기타 대출의 원금상환액 포함됨) 

 

주택 구매에 앞서 대출을 고려하게 될 때 알아야 할 용어에 대해 살펴보았습니다. 규제지역마다 제한하는 값이 다르기 때문에, 구매하고 싶은 집을 기준으로 직접 계산해보는 것이 도움될 것 같습니다.

읽어주셔서 감사드립니다. 마침.

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