□ 제목 : 아파트, 이 가격 오면 사라 □ 저자 : 채상욱 □ 이런 분께 추천 : -. 아파트 투자에 관심을 두고 계신 분 -. 적절한 부동산 가격에 대해 파악하고 직접 평가할 수 있는 능력을 기르고 싶으신 분
안녕하세요 서리히리입니다 😊
이번에 소개시켜 드릴 책은 아파트 매매를 고려할 때 단순히 가격만 시세만을 추종해서 판단할 것이 아니라, 가치 추종형 판단하는 방법에 대해서 다루고 있습니다. 전국의 모든 아파트가 오르는 시기에는 시세 추종형으로 판단하더라도 이익을 얻을 수는 있지만, 가치가 더 큰 물건의 경우 그 상승폭이 더욱 큽니다. 따라서 투자할 대상을 삼기 더 좋다는 것인데요. 그렇다면 가치 있는 매물은 어떻게 찾을 수 있을까요? 저자는 이 책에서 그 내용에 대해 다루면서, 아파트를 볼 때 어떤 항목들을 세세히 봐야 하는지 짚어줍니다. 저도 이 책을 읽으면서 제가 관심 있는 지역에 대해 각 요소 별로 구분하여 살펴야겠다고 생각했는데요. 어떤 내용인지 바로 소개해드리겠습니다!
아파트, 이 가격 오면 사라 아파트, 이 가격 오면 사라
- 입지 가치를 구성하는 요소 : 교통, 교육, 편의시설, 자연환경 (p. 65) - 상품 가치를 구성하는 요소 : 면적과 연식+타입(Bay 및 판상형)+구조(기둥/벽/벽기둥)+ 층고+특화설계 등 실내 특징 핵심, 세대수+동/층/배치+디자인+건폐율/용적률+브랜드+커뮤니티 시설 등 단지 특징 핵심 (p.81)
부동산의 가격은 입지 가치 + 상품 가치라고 할 수 있는데, 둘 중 하나가 굉장히 큰 경우에도 가격이 크게 형성되긴 하지만 우리는 모두 고려하여 선정하는 안목을 길러야 합니다.
교통, 교육, 편의시설, 자연환경 등은 지도를 통해서도 어느 정도 확인할 수 있지만, 실내나 단지의 특징이 어떠한지 확인하기 위해서 임장을 합니다. 뿐만 아니라 경사라던지, 거주하는 사람들의 분위기 등을 파악할 수도 있죠. 상품 가치 항목 중에서도 세대수나 건폐육/용적률 등은 호갱노노, 네이버부동산 등을 통해 쉽게 파악할 수 있습니다.
- 전월세 전환율 = 월세(12개월 합)/전세금 으로 계산하며, 전월세전환율을 너무 높게 잡을 수 없게 주택임대차보호법에서 상한을 정해두었다. 전환율 10%를 넘지 못하거나, '기준금리+2%'를 넘지 못하게 되어 있다. (p.103) - 전세와 월세는 '현재의 입지환경과 상품가치'를 반영하는 개념이지, '선반영하는 전세·월세가'란 없다. 매매가격의 경우 미래를 반영한다는 점에서 차이가 있다. (p.145)
수원 영통구 망포역 인근의 그대가프리미어 아파트로 예시를 들어보겠습니다.
월세는 150만원인데, 전세가는 5억 9천만원입니다. 따라서 (150만원*12)/5억9천만원 = 3.05% 로 전월세 전환율은 3% 수준임을 알 수 있습니다.
KOSIS 국가 통계 포털을 통해 찾아본 수원시 전체 전월세 전환율은 2025년 1월 기준 4.9%입니다. 최근 대출 규제 여파로 월세를 선호하는 현상이 많이 나타나, 전월세 전환율이 높은 상태로 나타났습니다. 월세 비중이 증가하게 되면 당연히 월세 비용도 늘어날 것이라 판단할 수 있겠죠.
출처 : 문화일보
월세 증가율 4%, 전월세 전환율 4%일 때의 총 현금흐름은 전세가액의 2.05배가 된다. 이 의미는 100만원 월세의 경우 4% 전환율에 의해 전세가는 (100*12)/4%를 한 3억원이고, 현금유입의 총합은 그 2.05배인 6억 1,500만원이 된다는 것이다. (p.171)
아파트를 구매함으로써 우리는 영구적인 거주 공간을 갖게 되는데, 이 공간의 가치를 명확하게 파악하기 위해서는 해당 매물을 매수함으로써 들어오는 현금유입과 유지보수 등을 위해 필요한 분담금을 알아야 합니다. 현금유입이 클수록, 분담금이 적을수록 큰 가치가 있는 매물이므로 각 항목을 명확히 따져볼 필요가 있는데요.
저자는 전월세 전환율과 현재의 전세 가격을 기준으로 현금유입이 어느 정도인지 파악할 수 있다고 제안했습니다. 일반 도시의 경우 전세가의 2.05~2.1배, 거점 도시의 경우 2.3배라는 것이죠.
앞서 예시로 든 망포역 그대가프리미어 아파트를 기준으로 말씀드리자면, 전세가가 5억 9천만원이며 전월세 전환율은 3.05%였습니다. 수원은 거점 도시로 판단할 수 있기 때문에 5억 9천만원*2.3 = 13억 5천만원입니다. 다만 실제 매매가는 9억 6천만원인데요. 이 과정에서 정비사업분담금이 들어가지 않았기 때문에 차이가 있습니다.
아파트를 소유함으로써 필요한 비용도 같이 고려해줘야 한다는 걸 알 수 있죠.
소름 공식 : 소유권(현금 흐름) = 총 현금유입(거점도시 2.3배, 일반 도시 2.1배) - 정비사업 분담금 (전세가격의 0.45배)
책에서 같이 소개해 준 사례를 들어보겠습니다. 매매가평균은2022년 말기준8억 원,전세가격은4억 7천만원,월세163만원인 A아파트가있습니다.전월세전환율계산시 4.2%입니다.
소유권 가치 = 총 현금유입 - 총 현금지출
총 현금유입 = 현 전세가 4억 7천만원의 2.3배(거점도시) = 10억 8천만원
총 현금지출 = 기본형 건축비 628만원 기준 2억 7천만원
∴ 10억 8천 - 2억 7천 = 8억 1천으로, 이 단지의 현재 시세와 적정가는 매우 가까운 가격대에 진입한 상태라고 판단할 수 있습니다.
저는 그동안 아파트 매매가격을 볼 때 시세추종형으로 접근했던 것 같습니다. 이전 대비 벌써 이만큼이나 올랐으니 고점일거야, 혹은 앞으로 더 하락할 추세로 보여, 이렇게 말이죠. 하지만 적절한 아파트 가격을 판단할 수 있다면 객관적인 관점에서 아파트 시장에 접근할 수 있을 거라 기대합니다. 관심 있는 지역부터 이와 같은 논리로 매매가를 생각해보는 건 어떨까요?
